【2025年最新】民泊（住宅宿泊事業）の始め方：届出・手続きガイド

1. 住宅宿泊事業（民泊）とは

住宅宿泊事業（民泊）とは、住宅宿泊事業法（通称：民泊新法）に基づき、一般の住宅を活用して旅行者などに有償で宿泊サービスを提供する事業です。2018年6月に施行された本法律により、一定の条件を満たせば、旅館業法の許可を取得せずとも、届出だけで民泊サービスを提供することが可能になりました。

本記事では、主に住宅宿泊事業法に基づく民泊（180日ルール適用）の始め方に焦点を当てて解説します。

2. 2025年5月時点での最新動向

建築基準法改正の影響（2025年4月施行）

2025年4月に施行された建築基準法改正により、既存住宅を宿泊施設として無許可・違法に利用するケースに対する規制が強化されました。主な変更点は以下の通りです

• 違法民泊の摘発強化と立ち入り検査の頻度拡大
• 違反した場合の罰則強化（罰金額の引き上げ、営業停止命令の迅速化）
• 延床面積200㎡以下の空き家活用に関する規制緩和措置の導入

民泊制度運営システムの機能拡充

2025年1月から民泊制度運営システムが機能拡充され、よりスムーズなオンライン申請が可能になりました。主な改善点

• 申請書類のデジタル提出の完全対応
• マイナンバーカードを用いた電子署名対応の強化
• 定期報告のオンライン提出の簡略化

インバウンド回復に伴う規制緩和の動き

2025年の大阪万博開催に伴い、インバウンド需要の回復に対応するため、一部自治体では以下のような規制緩和の動きが見られます

• 観光需要の高いエリアでの営業制限の緩和
• 空き家再生型民泊の推進施策
• 季節限定での営業日数制限の見直し

3. 民泊開業の基本要件

対象となる「住宅」の定義

住宅宿泊事業法における「住宅」とは、以下の要件を満たす建物またはその一部を指します

• 台所、浴室、便所、洗面設備の4つの生活設備が備わっていること
• 人の生活の本拠として使用されてきた家屋であること（純然たる事業用建物は対象外）
• 現に人の居住に供されている家屋、または入居者の募集が行われている家屋であること

営業日数の制限

住宅宿泊事業では、人を宿泊させる日数が年間で180日（正確には180泊）を超えないことが条件となります。この日数は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの期間で計算されます。

欠格事由

以下に該当する方は、住宅宿泊事業を営むことができません

• 成年被後見人または被保佐人
• 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
• 禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
• 住宅宿泊事業法、旅館業法などの規定により罰金刑に処せられ、その執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
• 暴力団員または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者

4. 安全措置と設備基準

安全確保のための措置

住宅宿泊事業法では、宿泊者の安全を確保するために以下の設備・措置が求められます

火災に対する安全措置

• 消火器の設置：非常時に使用できる場所に配置
• 火災報知設備：自動火災報知機や住宅用火災警報器等の設置
• 非常用照明設備：停電時等に避難経路を照らす設備（家主不在型で宿泊室の床面積合計が50㎡超の場合必須）
• 防火区画：隣接する2以上の宿泊室の床面積合計が100㎡を超える場合、100㎡以内ごとに準耐火構造の壁で区画

その他の安全措置

• 避難経路の表示：各居室に避難経路図を掲示
• 災害時の連絡先表示：緊急時の連絡先や対応方法を明示
• 外国語対応：最低限、英語での案内表示を行うこと
• 定期的な設備点検：安全機能が正常に作動するか定期的な確認

衛生管理基準

宿泊者が快適に過ごせるよう、以下の衛生管理基準を満たす必要があります

• 寝具類の清潔保持と定期的な洗濯・乾燥
• 客室の清掃と換気の実施
• 浴室・トイレ等の衛生的な管理
• 害虫・ねずみ等の駆除
• 飲用水の安全確保（水質検査等）

5. 自治体条例による規制

住宅宿泊事業法では、各自治体が独自の条例（上乗せ条例）を定めることを認めており、多くの自治体では住宅宿泊事業の実施できる区域や期間に制限を設けています。特に人口密集地域では、住環境の保全のため、厳しい規制が設けられている場合があります。

主な規制の種類

• 区域規制：住居専用地域などでの民泊営業を禁止
• 期間規制：平日のみ営業可能、週末・休日は営業不可など
• 学校周辺規制：学校から一定距離内での営業制限
• マンション規制：集合住宅での営業に関する追加条件

2025年時点での規制緩和の動き

2025年に向けて、一部の自治体では規制緩和の動きが見られます

• 観光需要の高いエリアでの区域規制の一部解除
• 地方創生のための空き家活用型民泊の推進
• イベント期間限定での営業制限の緩和（大阪万博対応など）

6. 届出手続きの流れ

住宅宿泊事業を始めるには、都道府県知事（または保健所設置市・特別区の長）に対して、事前に届出を行う必要があります。具体的な手続きの流れは以下の通りです。

7. 民泊制度運営システムの活用方法

民泊制度運営システムは、国土交通省・観光庁が運営する民泊事業者向けのオンラインプラットフォームです。2025年現在、機能が拡充され、届出から運営までをよりスムーズに行えるようになっています。

システムの主な機能

• 住宅宿泊事業の届出申請
• 定期報告（2か月ごとの宿泊日数報告）
• 変更届の提出
• 廃業届の提出
• 書類のダウンロード

利用開始の手順

2025年の主な改善点

• スマートフォン対応の強化（モバイルでの申請・報告が容易に）
• 多言語対応の拡充（英語・中国語・韓国語に対応）
• 書類の簡素化と自動チェック機能の実装
• 定期報告のリマインダー機能

8. 住宅宿泊管理業者について

家主不在型の民泊を運営する場合、住宅宿泊管理業者への管理委託が法律で義務付けられています。住宅宿泊管理業者は国土交通大臣の登録を受けた事業者で、住宅の管理や宿泊者対応を代行します。

住宅宿泊管理業者の役割

• 宿泊者の本人確認と宿泊者名簿の作成・保管
• 宿泊者への対応（鍵の受け渡し、問い合わせ対応等）
• 近隣住民からの苦情対応
• 住宅の維持管理（清掃、設備点検等）
• 非常時の対応

管理業者選定のポイント

2025年5月現在、多数の住宅宿泊管理業者が登録されています。以下のポイントを考慮して選定してください

• 対応エリア（物件所在地をカバーしているか）
• 管理料金体系（固定費か売上連動か）
• 提供サービスの範囲（清掃、リネン交換、予約管理等）
• 24時間対応の可否
• 多言語対応の有無
• 実績と評判

9. 民泊事業成功のためのポイント

2025年の民泊市場は競争が激化していますが、以下のポイントを押さえることで差別化を図ることができます。

物件選定と内装のポイント

• アクセスの良さ（駅・観光地からの距離）
• 周辺環境（コンビニ、飲食店の有無）
• 物件の特徴を活かした内装（和室、眺望など）
• 快適な設備（高速Wi-Fi、充電設備、調理器具など）
• 清潔感の維持

集客・運営のポイント

• 複数の予約サイトへの登録（Airbnb, Booking.com, 楽天トラベルなど）
• 魅力的な写真と説明文の投稿
• 適切な価格設定（需要に応じた変動料金制の導入）
• 口コミ管理（ゲストからの評価向上策）
• 地域の観光情報・グルメ情報の提供
• ホスピタリティの向上（ウェルカムドリンク、アメニティの充実など）

2025年の新たなトレンド

• ワーケーション対応：リモートワークに適した環境整備（作業スペース、安定したWi-Fi）
• サステナブルな運営：環境に配慮した設備や消耗品の使用
• 地域体験の提供：地元の体験プログラムとの連携
• テクノロジー活用：スマートロック、IoT家電、自動チェックインシステムの導入
• 長期滞在需要への対応：週単位・月単位の割引プランの提供

10. 専門家への相談のメリット

民泊事業を始める際、行政書士などの専門家に相談することで、以下のようなメリットがあります。

行政書士に依頼するメリット

• 最新の法令・条例に基づいた正確なアドバイス
• 申請書類の作成と必要書類の収集サポート
• 行政機関との交渉・調整
• 不備や不足書類による申請遅延の防止
• 消防署など関係機関との事前相談代行
• 事業計画や収支計画の策定アドバイス